Dossier de Diagnostic Technique
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La parution au coup par coup de nouveaux diagnostics techniques depuis une dizaine d’années avait rendu le dispositif général peu lisible des consommateurs, même avertis, chaque diagnostic ayant un domaine d’application et une durée de validité différente, certains n’étant pas non plus nécessaires, selon la localisation du bien concerné.
L’ordonnance du 8 juin 2005 vise donc à simplifier l’enchevêtrement de ces dispositifs. |
– Le dossier de diagnostic technique pour la vente
– Le dossier de diagnostic technique pour la location
– Les responsabilités en cas de manquement à ce dispositif
Depuis le 1er novembre 2007, un dossier unique appelé « Dossier de Diagnostic Technique » (DDT) doit rassembler les états, constats et diagnostics :
– Que le vendeur doit fournir aux fins de l’annexer « à la promesse de vente » ou, à défaut, à l’acte authentique pour informer l’acquéreur.
– Que le propriétaire bailleur doit annexer au contrat de location pour informer le locataire.
Ce dossier ne remplace en aucun cas les états, constats et diagnostics réalisés. Il sert de récapitulatif. Les différents diagnostics n’étant pas applicables selon les mêmes critères pour la vente et la location, le DDT diffère selon les cas.
Le Dossier de Diagnostic Technique pour la vente
Ce dispositif rassemblant les différents documents a pour objectif d’apporter une meilleure information au futur acquéreur.
Dans le cadre d’une vente, selon le type et l’âge du bien ainsi que sa localisation, le dossier de diagnostic technique doit comporter :
– Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant le 1er janvier 1949
– L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante (pour les locaux construits avant le 1er juillet 1997)
– L’état relatif à la présence de termites (dans les zones délimitées par arrêté préfectoral)
– L’état des risques naturels et technologiques (ERNT) pour des locaux situés à l’intérieur de zones dont la liste est arrêtée par le Préfet du département
– Le diagnostic de performance énergétique (DPE) pour un bien immobilier, habitation ou tertiaire
– L’état des installations intérieures de gaz (pour des installations datant de plus de 15 ans)
A partir du 1er janvier 2009 s’ajoutera :
– L’état des installations intérieures électriques (pour des installations datant de plus de 15 ans)
A partir du 1er janvier 2013 s’ajoutera :
– Le contrôle des installations d’assainissements autonomes.
Bien évidemment, les rapports joints dans le dossier de diagnostic technique doivent être encore valables à la date à laquelle ils sont requis, à savoir lors de la promesse de vente. Si tel n’est pas le cas, le document obsolète à la date de signature devra être remplacé par un nouveau document pour être annexé à l’acte authentique de vente.
En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique devra être annexé au cahier des charges (article L271-4 du code de la construction).
Le Dossier de Diagnostic Technique pour la location
Lors de la signature d’un nouveau contrat de location ou de son renouvellement, un DDT doit être fourni par le bailleur et annexé au bail. Moins complet pour l’instant que dans le cadre d’une vente, ce dossier comprend :
– Le diagnostic de performance énergétique (DPE) pour un bien immobilier, habitation ou tertiaire.
– L’état des risques naturels et technologiques (ERNT) pour des locaux situés à l’intérieur de zones dont la liste est arrêtée par le Préfet du département.
– Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant le 1er janvier 1949.
Le(s) diagnostiqueur(s) capable(s) de produire le Dossier de Diagnostic Technique doivent satisfaire aux obligations légales :
– La certification de personne, compétence par compétence.
– Un minimum de garantie (l’assurance en responsabilité civile et professionnelle).
– L’impartialité et l’indépendance du diagnostic.
Les responsabilités en cas de manquement à ce dispositif
Des sanctions pénales
Une amende de 1 500 € (majorée à 3 000 € en cas de récidive) est prévue :
– Pour la personne qui établit un diagnostic ou constat sans respecter les règles de compétences d’organisation et d’assurance et les conditions d’impartialité et d’indépendance.
– Pour le vendeur qui, en vue d’établir le diagnostic, fait appel à une personne qui ne satisfait pas aux obligations légales décrites ci-dessus.
Absence d’un document
En cas d’absence d’un rapport de diagnostic concernant le plomb dans les peintures, l’amiante, les termites, l’installation gaz et l’installation intérieure d’électricité (dès son entrée en vigueur le 1er janvier 2009), le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
En cas d’absence de l’état des risques naturels, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
Le diagnostic de performance énergétique n’ayant qu’une valeur informative, l’acquéreur (ou le locataire) ne peut intenter aucune action à l’encontre du propriétaire au sujet des informations qu’il contient.
Validité des diagnostics
Les durées de validité des différents états, constats et diagnostics n’étant pas du tout homogènes, et même différents pour certains entre la vente et la location, il convient d’être très attentif à ces dates butoir, document par document.
Voici un tableau récapitulatif, en fonction du cas rencontré :
| CREP | DPE | ERNT | Amiante | Termite | Installations gaz | Installations électriques | |
| Vente | 1 an | 10 ans | 6 mois | Illimitée | 6 mois | 3 ans | 3 ans |
| Location | 6 ans | 10 ans | 6 mois |
(*) Si le CREP établit que du plomb est présent dans des revêtements à des concentrations inférieures aux seuils réglementaires (1 mg/cm²) ou qu’il est totalement absent, il n’y a pas lieu de faire établir un nouveau constat : la durée de validité est alors illimitée et le constat peut être annexé à chaque mutation.